預售屋客變懶人包｜客變費用、時間流程、注意事項全解析
預售屋最棒的優勢，就是在建完前，就能依照自己生活習慣量身打造的「預售屋客變」。然而，許多人在收到建商寄的客變通知書時，因為看不懂平面配置圖、不了解客變注意事項與費用，加上時間只有 1 到 2 個月，就匆匆決定，導致交屋後才拆牆改地板。
如何把握這只有一次的黃金期，可以改什麼、費用怎麼算、要不要找設計師，這篇文章把客變從定義、流程到注意事項與費用一次講清楚，讓你客變不踩雷！
目錄
一、什麼是預售屋客變？客變的 3 大優點
二、預售屋客變可以改什麼？
三、預售屋客變流程？客變需要的圖面有哪些？
四、預售屋客變注意事項？常見陷阱有哪些？
五、客變一定要找設計師嗎？
六、預售屋客變費用怎麼算？
七、客變會影響未來轉售價值嗎？
八、常見問題 FAQ
九、結論｜從客變開始打造健康好體質
十、參考資料
一、什麼是預售屋客變？客變的 3 大優點
圖片來源：Photo by Akhmad Muzakir on Unsplash
什麼是客變？
客變其實就是「客戶變更」的簡稱，也有人稱為「客製化變更」。當你購買預售屋後，建商在蓋到你購買的樓層之前，會主動通知你，讓你在不影響結構安全的前提下，先更改室內的隔間格局、更換建材設備，或是重新配置水電管線、插座的位置。
預售屋客變時間通常很短，從收到通知到截止往往只有 1 到 2 個月的時間，一旦結構體施工過去，建商就不再受理，因此，這是一個能讓你提早規劃房屋、把配備修改成適合自己生活方式的絕佳機會。
客變的 3 大優點
根據裝修媒體平台《100室內設計》與各大房產知識庫的實務經驗指出，預售屋客變是幫裝潢預算從源頭減量的最佳時機。客變對屋主來說主要有 3 個好處：
優點一、省下二次施工費用
其實提前在客變時就找設計師，是省錢不是花錢。如果等交屋後才決定拆牆、移馬桶或增加插座，你必須多付一筆保護工程費、拆除牆面費、廢棄物清運費以及重新砌牆費，客變能讓你直接省下這些費用。
以知名裝修YT頻道《裝修小武郎》影片受邀設計師所說，如果室內 18 坪左右，可以省超過 5 萬元以上。
優點二、大幅縮短交屋後裝潢期
因為基礎的水電管線、隔間牆在建商蓋房時就已經做好，交屋後設計師可以直接進場做木作、系統櫃和油漆，比起交屋後才大拆大改，至少能省下 1 到 2 個月的施工時間。
優點三、打造更適合你的空間
每個人生活習慣不同，有人需要更大的私領域、有人需要開放式廚房，透過客變，能讓空間從一開始就符合你的生活習慣，而不是你去適應建商給的格局。
二、預售屋客變可以改什麼？
格局與動線
圖片來源：康築創意綠生活
建商為了符合大眾需求，通常會設計中規中矩的房間，如果你是一個人或兩個人住，原本的三房格局可能會讓每個房間都比較窄，這時就可以透過客變，把其中一間房的牆面拆除，改成開放式的書房或多功能空間，放大客廳空間。
圖片來源：康築創意綠生活
門片的位置也能調整，舉例來說，原本的房門正對著廁所門，在風水或視覺上都不好，在客變時就能考慮改變門的位置，但需要注意的是，外牆、承重牆、剪力牆以及管道間的位置都是不能變動的。
水電配置與建材設備
圖片來源：康築創意綠生活
水電配置是客變最常出問題、卻最重要地方，例如，建商預留的冰箱位置可能寬度不夠，或者上方少配置一個專用插座，或是想安裝洗碗機或廚下型淨水器，都必須在客變階段提早拉好獨立的 220V 或 110V 迴路，否則未來家電同時使用會容易跳電。
另外，以使用習慣來說，開關控制也能改為雙控（如進門開燈、床頭關燈），建材設備方面， 如果你不喜歡建商送的廚具或磁磚地板，也可以在客變時退掉，換成自己喜歡的。
三、預售屋客變流程？客變需要的圖面有哪些？
圖片來源：Photo by Radission US on Unsplash
掌握客變期的時間流程
1. 簽約後主動跟建商確認客變時程、範圍與規範。
2. 向建商索取平面圖、機電圖等電子檔（通常是 CAD 檔）。
3. 找設計師或自行規劃客變後的平面配置。
4. 在建商公告的期限內，與建商討論（如果有設計師可以加入），並簽訂變更協議。
5. 建商核算追加減帳金額，通知屋主確認。
6. 確認無誤後，建商依圖施工。
7. 完工後，建商、屋主、設計師（如果有的話）三方進行驗收。
8. 驗收無誤，準備後續交屋流程。
註：僅供參考，客變流程以實際情況為主。
客變需要哪些圖面？
屋主必須先向建商索取原始的 CAD 電子檔，接著再由設計師或自己繪製出「客變後」的圖面，交回給建商施工。
1. 平面配置圖：了解原始格局與樑柱位置。
2. 隔間尺寸圖：標示了所有新牆面的位置、厚度、材質，以及門洞的寬度與開門方向，確保空間尺寸符合未來家具的擺放。
3. 水電弱電配置圖：標註了全家開關、插座、網路孔、電視訊號孔的精準高度與位置。
4. 給排水配置圖：標示廚房洗滌槽、浴室馬桶、面盆、淋浴間及陽台洗衣機的冷熱水管進水點與排水孔位置。
5. 空調配置圖：決定了冷氣室內機的懸掛位置、排水孔高度，以及室外機的主機位置，避免冷氣排水不順導致牆面漏水。
四、預售屋客變注意事項？常見陷阱有哪些？
圖片來源：康築創意綠生活
建商不會主動說的結構與管線限制
最常見的陷阱就是「馬桶與廚房大移位」，因為大樓的給排水都必須走共同管道間，如果你想把馬桶或廚房，移到離管道間較遠的臥室或書房，建商通常會拒絕，除了管線過長會嚴重影響洩水坡度，還有可能在管線需要穿越樓板時，破壞板內結構鋼筋的配置安全，引發未來的漏水糾紛，因此，空間微調可以，但跨區域通常不可以。
退料不退工與保固責任的轉移
另一個屋主最常吃虧的地方在於費用結算，建商的客變規定通常是「退料不退工」，如果你不喜歡建商附的廚具或馬桶而退掉，建商通常只會退給你非常低的「工廠批發價」，但不會退你施工的工資。
更需要留意的是「保固責任的轉移」，根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，建商對結構部分需保固 15 年，建材及設備部分則為 1 年。意思是，一旦屋主選擇退料項目，並在交屋後給其他裝潢廠商施作，該區域就會脫離建商原本負責的 1 年保固範圍。
實務上舉例，當你退掉浴室磁磚與防水工程，建商未來就不會對這區的漏水負保固責任，如果交屋後出問題，建商與裝潢廠商容易互相卸責。
五、客變一定要找設計師嗎？
圖片來源：Photo by Natalya Letunova on Unsplash
什麼情況下可以選擇自己做？
要不要找設計師，取決於你的時間、專業度以及變更的需求，如果你買這間預售屋，本來就喜歡建商規劃的格局，不需要拆除任何一面牆，也不打算改廚具或衛浴設備，你只是想要床頭或餐桌旁多一個插座；像這樣只是微調弱電、不更動隔間與給排水的情況，只要你能看得懂圖面，並且有耐性去跟建商工務開會、核對加減帳，那你完全可以選擇自己處理，省下一筆設計費。
為什麼大改格局建議交給設計師？
如果你的需求牽涉到：拆牆、改門、做開放式廚房，或是需要移動衛浴位置，建議交給專業設計師最安心，很多人以為自己畫圖很簡單，卻忽略了許多細節，例如，你以為留了 90 公分的空間放冰箱很夠，卻忘記預留冰箱開門時需要的迴旋半徑，結果住進去才發現冰箱門打不開。
設計師的專業能力除了能幫你把需求轉換成圖面語言，還能在客變時規劃好之後裝潢的方向，讓客變跟後續的裝修無縫接軌，不用等交屋後再重新設計一次，省下的不只是金錢，還有大量溝通跟等待的時間。
六、預售屋客變費用怎麼算？
圖片來源：Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
客變設計師費用行情
如果你委託設計公司來協助客變，以下為目前市場上的主要收費方式：
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客變
收費方式
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收費方式說明 |
|---|---|
| 按坪數計費 | 最常見的方式，客變設計費通常落在每坪新台幣 1,500 元至 3,500 元之間，視設計師知名度、案子複雜度而定。 |
| 依總價或單次計費 | 會直接開出一個定額的客變費用，例如新台幣 3 萬至 6 萬元不等。 |
| 折抵未來裝潢費 | 如果未來交屋後繼續由該設計公司進行裝潢施工，之前的客變費用可以全額或按比例折抵裝潢費用。在簽約前，建議先問清楚折抵條款。 |
註：實際費用依設計公司、案件複雜度而異，建議簽約前逐項確認。
破解建商的加減帳機制
客變完成後，建商會提供一份：工程增減帳明細表。意思是，加做的部分算加帳，刪除的部分算減帳，最後多退少補。
但屋主要留意，建商退給你的材料費是大宗採購價，有可能連市價的一半都不到，交屋後你在外面訂做一樣的可能貴超多，因此建議，除非你對建商附的設備非常不滿意，或者預算充裕，不然退掉原本附的廚具或衛浴，其實是很不划算的。
七、客變會影響未來轉售價值嗎？
格局方正好轉手
圖片來源：康築創意綠生活
如果房子預計 5 到 10 年內有可能會轉售，可能就要留意客變的幅度，通常最容易造成轉手困難的原因，就是把常規房數改為極端房數，因為三房的格局通常更保值，適合的客群更廣。
如果你把標準的 3 房改成 2 房加大更衣室，當未來你想賣房時，對帶著小孩的家庭來說，不一定符合他們的需求，想到還要重新砌牆、重拉水電，就會影響購買意願。
如何在個人與市場中取得平衡
假如你需要一間大書房，在客變時你可以先把房間的水電插座、照明迴路留好，但請建商不要砌隔間牆，交屋後，你可以使用玻璃鐵件隔間來劃分區域，未來當你要轉售時，下一任屋主只要花極少的預算就能把這道牆補回來，降低客變對未來房屋價值的影響。
另外，客變的圖面一定要保存好，未來轉售時這些圖面也能證明：房子的隱藏工程有專業規劃的依據，可以增加買方的信任感，間接保住房屋的市場價值。
八、常見問題 FAQ
Q 1｜建商標配的廚具和衛浴，在客變時到底該不該退掉？
建議保留，除非你對風格有非常高的要求。
因為建商是大宗採購，退給你的減帳金額往往低於市價，建議客變前先問清楚退料金額，再評估是否划算。
另外要留意，建商將不再負責退掉區域的防水與設備保固，風險成本更高。
Q 2｜如果找設計師只做客變，後續裝潢找別人或自己發包，這樣划算嗎？
可以，但要評估圖面銜接的成本。
只找設計師做客變，如果採用按坪數計費的方式，每坪約支付新台幣 1,500 到 3,500 元的設計費（若同時委託後續裝潢則費用會不同），好處是拿到了專業的水電和格局圖，能讓建商精準施工。
但缺點是，未來如果換另一個裝潢團隊接手，新團隊必須完全承接之前的水電定位，如果新團隊想微調，交屋後又得面臨二次打牆移位的費用，反而失去了客變的初衷。
Q 3｜收到客變通知只有 1 個月的時間，來不及找設計師規劃怎麼辦？
如果真的來不及，可以採取「保留隔間、多留插座、建材不退」的作法。
首先，格局不要動，避免出錯，其次，在所有可能放電器的地方（如廚房中島、床頭兩側、電視牆、甚至玄關系統櫃內部）都加留 110V 與 220V 插座，因為多留插座的加帳費用較低，但交屋後補打牆重拉水電要花數倍費用。
Q 4｜如果客變的時間截止了，我還能提出修改申請嗎？
不行。
建議好好把握預售屋客變時間，如果錯過客變截止日，只好等到未來交屋後再進行裝修。
Q 5｜預售屋客變費用怎麼算？
市面上客變設計師收費方式通常有三種：
| 客變收費方式 | 收費方式說明 |
|---|---|
| 按坪數計費 | 最常見的方式，客變設計費通常落在每坪新台幣 1,500 元至 3,500 元之間，視設計師知名度、案子複雜度而定。 |
| 依總價或單次計費 | 會直接開出一個定額的客變費用，例如新台幣 3 萬至 6 萬元不等。 |
| 折抵未來裝潢費 | 如果未來交屋後繼續交由該設計公司進行正式裝潢施工，之前的客變費用可以全額或按比例折抵裝潢費用。在簽約前，建議先問清楚折抵條款。 |
註：實際費用依設計公司、案件複雜度而異，建議簽約前逐項確認。另外，還要留意建商的加減帳機制。
九、結論｜從客變開始打造健康好體質
圖片來源：康築創意綠生活
預售屋客變，是建商給屋主唯一的一次「合法省下拆除與重做費用」的機會，更是啟動「綠裝修」的黃金起點，從格局通風規劃、全熱交換器線路超前部署、退掉不必要建材的源頭減量，都在為日後的無毒生活打下健康基礎！
康築創意綠生活長期投入GD綠裝修認證，從客變圖面審查到選材、施工，一路為你把關低碳、無毒的居家環境，讓裝潢能無縫銜接綠建材與室內空氣品質標準。
從客變就打好健康體質，準備進入客變或裝潢的你，歡迎讓康築創意綠生活一路陪你，把美好生活一次做到位！
