【老屋翻新案例】40 年老屋改造前後實錄！費用、哪些不能省？
買了 40 年的老房子，到底該從哪裡開始改？預算又該抓多少？這是很多老屋屋主心裡的第一個問號。
本篇整理Ian 陳總監在綠裝修健康裝修講座分享的台北 40 年老屋實際案例，從屋主角度帶你一次看懂老屋翻新流程、每坪費用與絕不能省的項目！
一、為什麼越來越多人選擇老屋翻新？
圖片來源：康築創意綠生活
在雙北，同樣的預算買新成屋，往往只能買到很小的坪數。於是不少人轉向屋齡 20 年以上的老屋，再花一筆錢翻新。從設計師的實務經驗來看，大家決定老屋翻新，多半是因為下面三個原因：
- 買入老屋，進行舊屋翻新：新房太貴，老屋總價比較能負擔，買下後再整理成自己想要的樣子。
- 生活需求改變：孩子長大離家、家裡添了新成員，原本的三房兩廳不再合用，需要調整格局。
- 屋況不佳，需要補強：漏水、壁癌、管線老化越來越嚴重，不修不行。
老屋最常見的 8 個問題
如果你家也有下面這些狀況，就代表該認真考慮翻修了：
| 編號 | 常見問題 |
|---|---|
| 常見問題 1 | 水壓不足，老舊水管鏽蝕 |
| 常見問題 2 | 熱水供給管線過長，洗澡水忽冷忽熱 |
| 常見問題 3 | 排水管淤積堵塞 |
| 常見問題 4 | 電壓不足，需要加設迴路 |
| 常見問題 5 | 局部滲水、漏水、壁癌 |
| 常見問題 6 | 地磚、面漆碎裂脫落 |
| 常見問題 7 | 門窗變形損壞，開關不順 |
| 常見問題 8 | 廚具、衛浴老舊不堪使用 |
像是媽媽在廚房洗菜、小孩在浴室洗澡，熱水就變冷，多半是早期管徑太細，同時用水時互相搶水。現在翻新時，設計師多會改用不鏽鋼雙壓接管，管徑加大到六分，搶水問題就會改善不少，想完全解決，熱水器也可以一起升級。
買老屋的優缺點
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 房價可能因屋齡而比較低 | 需要重拉管線，裝修費用比較高 |
| 公設比低，實際使用坪數比較多 | 舊大樓的天花板高度比較低 |
| 管理費比較低 | 須注意結構安全 |
| 空間可變動性大 | 房子本身可能有漏水、壁癌問題 |
表格 1：老屋優缺點比較表
設計師建議，買老屋前可以先請房仲提供結構安全的相關資訊，也確認房子有沒有漏水等問題，再來評估翻新預算。
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二、老屋翻新案例：台北 40 年老屋，從「斜樑地獄」到夢想家
這個老屋翻新案例位在台北忠孝復興捷運站旁，是一間約 40 年的老屋，房子原本由屋主的叔叔居住，叔叔退休後，媽媽把房子送給女兒，於是有了這次的全屋翻新。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 地區 | 台北市（忠孝復興捷運站旁） |
| 屋齡 | 約 40 年 |
| 裝修坪數 | 約 28 坪 |
| 設計師 | Ian 陳總監 |
| 改造重點 | 開放式廚房、3 坪主臥衛浴、床頭避樑、更衣室、工作陽台 |
表格 2：本案基本資料
先天條件：不規則屋型、大柱子，加上滿屋斜樑
圖片來源：康築創意綠生活
一般住家多半是長方形、正方形或 L 形，這間房子卻是不規則的形狀，客廳旁還有一根大柱子。更棘手的是天花板上的樑：前半段還算垂直水平，越往後越斜。設計師坦言，第一次去丈量時，心就涼了一半。
屋主願望：開放廚房、超大浴室、床頭不壓樑
屋主是在英國長大的台英混血女生，她想要一個 open kitchen，也想要一間像英國房子那樣、泡澡時陽光能灑進來的大浴室，可是原本的廚房躲在最後面的後陽台，衛浴也是沒有窗戶的暗房。
屋主的媽媽也有一個條件：「女兒的床頭不能壓樑。」在滿屋斜樑的房子裡，這是一道真正的難題。
設計解法：廚房前移、主臥衛浴放大到 3 坪
圖片來源：康築創意綠生活
設計師花了好幾天反覆推敲平面。除了滿足需求，也同時考慮三件事：生活動線順不順、室內空氣能不能對流，以及怎麼把戶外光線導進來。
最後的配置是：
- 廚房從後陽台移到客廳後方，變成開放式廚房與餐廳
- 主臥衛浴擴大到約 3 坪，有自然採光、雙面盆、獨立浴缸和淋浴間
- 閃開所有的樑，找出主臥床頭的位置
這套平面規劃，也讓設計團隊在兩、三家設計公司中拿下了這個案子。
拆除後的驚喜：牆裡藏著隔壁戶的水管
圖片來源：康築創意綠生活
老屋翻新最怕「打開才知道」！這間房子原本陽台有外推，設計師建議屋主把陽台還原，讓光線進得來。拆除之後，磚牆、管線和結構全部露了出來。
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更意外的是，施工前明明已經把這戶的水關掉，牆裡卻一直在滴水，後來發現隔壁的水錶一直在轉，原來那是隔壁戶的水管，40 年前就埋在這間房子裡。設計團隊通知鄰居後，也一起幫忙修好了。
屋主小常識：家裡水龍頭都關了，水錶卻還在轉，代表可能有水管在滴水或漏水，建議盡快請水電師傅檢查。老屋拆開後也可能遇到白蟻窩，各種「驚喜包」都有可能出現。
改造前後對比：客廳
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老屋的樓高只有約 270 公分，如果再封天花板，空間會很壓迫。屋主和另一半身高都超過 170、180 公分，可以接受保留原始結構，所以設計師用帶點工業風的手法處理天花板，冷氣管線一樣收得乾淨。原本 60A 的配電盤，也趁這次升級成 75A，並移到看不到的位置。
改造前後對比：廚房
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原本躲在後陽台、用不鏽鋼流理台的老廚房，現在移到客廳後方，變成開放式廚房。客廳旁的大柱子則用四面鏡子包覆，修飾柱體，也讓空間看起來更大。
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改造前後對比：走道
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原本像蜿蜒小徑的走道，被拉成一條筆直的通道，動線更順。主臥衛浴用了細鋁框玻璃，就算白天門都關著，光線還是能進到原本昏暗的走廊；需要隱私或休息時，裡面也有窗簾可以拉上。
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改造前後對比：主臥衛浴
圖片來源：康築創意綠生活
原本狹小的暗房衛浴，變成約 3 坪、有自然採光的大浴室。獨立浴缸、淋浴間和雙面盆一應俱全，屋主想在陽光下泡澡的願望也實現了。
主臥：床頭完美避開所有樑
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經過反覆調整，床頭最後落在沒有樑的位置，媽媽最在意的問題也解決了。這面床頭牆其實是一道隱藏門，後面就是更衣室。
改造前後對比：更衣室
圖片來源：康築創意綠生活
原本只有一座舊衣櫃，現在床頭後方藏著一整間更衣室，收納量大幅增加。設計師認為，這正是請設計師最大的價值：把你想要的空間做出來，而且放在真正用得到的地方。
改造前後對比：後陽台
圖片來源：康築創意綠生活
原本擠著廚房的後陽台，回歸它應有的功能，變成可以洗衣、晾衣的工作陽台。
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三、老屋翻新流程與時程：從丈量到完工要多久？
圖片來源：康築創意綠生活
平面圖剛畫好時，設計師只能先概算出大概的落點，要等施工圖、3D 圖、立面圖都完成，連馬桶等設備的品牌和尺寸都確定後，才能給出精準的報價。
設計階段：約 2～3 個月
從現場丈量、需求溝通、平面配置，到施工圖完成，大約需要 2～3 個月。時間差在溝通：長輩想參與意見、要請風水老師看看，這些來回修改都可能多出一個月。
工程階段：約 4～6 個月
現在缺工、缺料，更缺好的師傅，以前三、四個月就能完工的老屋，現在多半要 4～6 個月。如果你打算 2027 年裝修，整體期程建議抓 6～9 個月。
找工班、統包還是設計公司？
| 找誰 | 適合的情況 |
|---|---|
| 找工班 | 局部修繕，而且你對施工工法、建材有初步了解 |
| 找統包 | 有時間、手上已經有設計藍圖，又懂得跟工班溝通 |
| 找設計公司 | 想要單一窗口、整體空間規劃，並用甘特圖控管工程品質與期程；重視健康可找通過GD綠裝修認證的設計師 |
表格 3：找工班、統包、設計公司比較表
四、老屋翻新四大工程：哪些可以省，哪些絕不能省？
圖片來源：康築創意綠生活
設計師把老屋翻新分成四大工程，讓屋主清楚知道，錢該花在哪裡。
| 工程 | 包含項目 | 預算建議 |
|---|---|---|
| 保護工程 | 電梯、走道、梯間鋪墊保護 | 不能省，但費用不高 |
| 基礎工程 | 拆除、水電管線、泥作防水、壁地磚、鋁窗、大門 | 最重要，絕不能省 |
| 裝修工程 | 木作、鐵件、空調、油漆、系統櫃與廚具、木地板 | 看預算，可以少做 |
| 軟件裝飾 | 傢俱、窗簾、壁紙、裝飾品 | 最能省，之後再添 |
表格 4：老屋翻新四大工程比較表
工程一、保護工程：不能省，但費用不高
圖片來源：康築創意綠生活
施工前，要先把電梯、走道、梯間等材料與工具會經過的地方鋪墊保護。沒有電梯的公寓，請工班收工時把公共區域掃乾淨就好；有電梯的華廈就一定要包覆。老屋的保護費用約 8 千到 2 萬元，新成屋則常要 5～6 萬元。
工程二、基礎工程：老屋翻新的重中之重
基礎工程包含 6 大項目，也是設計師最建議「花好、花滿」的部分：
| 基礎工程項目 | 內容與注意事項 |
|---|---|
| 項目一 拆除 | 拆除隔間、木作、櫥櫃、衛浴、地磚和舊窗戶。 |
| 項目二 水電管線 | 老舊管線常有鏽蝕、阻塞。公寓多半只有 60A，建議趁翻新請機電技師申請提升到 75A，用電量大可以到 100A。務必找有證照的水電師傅。 |
| 項目三 泥作與防水 | 格局改動就要砌磚。設計師個人偏好浴室隔間用紅磚，密度高、失敗率低。 |
| 項目四 貼壁磚、鋪地磚 | |
| 項目五 鋁窗更新 | 全屋拆除建議用濕式工法；只想換窗，可以選施工比較快的乾式工法。 |
| 項目六 大門更換 | 新大門要認明 F60A 防火標章。裝好後可以敲敲門框，聲音紮實代表水泥砂漿有灌飽。 |
基礎沒做好，之後漏水、跳電，表面裝修做得再漂亮也沒用，尤其颱風天的強風會把雨水灌進窗縫，窗戶和防水的施工品質就更重要。
工程三、裝修工程：看預算，可以少做
包含木作、鐵件、空調（全熱交換、除濕）、油漆、系統櫃與廚具、木地板。木工越來越貴，現在的設計傾向簡化天花板，把預算放在櫃體和牆面。現在很多是櫃體先在工廠製作，一方面縮短工期，一方面減少室內揮發物質的累積。
工程四、軟件裝飾：最能省，之後再慢慢添
傢俱、窗簾、壁紙、裝飾品都屬於軟裝。預算用完時，這部分可以先省，入住後再慢慢添購。
五、老屋翻新多少錢？總預算要包含這 6 項
圖片來源：康築創意綠生活
根據 Ian 陳總監的估算，現在翻新老屋，每坪約 15～20 萬元以上（不含冷氣、家電、廚具）。很多人以為是設計公司賺很多，其實是工班多年沒漲價，這一波漲上來就回不去，再加上材料也漲，整體裝修預算才很難壓低。
| 預算項目 | 包含內容 |
|---|---|
| 1. 提案、設計費 | 丈量、平面配置、施工圖、3D 圖 |
| 2. 室內裝修申請費 | 需要申請室內裝修許可時的審查相關費用 |
| 3. 基礎工程費用 | 拆除、水電、泥作防水、鋁窗、大門 |
| 4. 裝修工程費用 | 木作、鐵件、空調、油漆、系統櫃、地板 |
| 5. 電器設備費用 | 洗衣機、烘衣機、冰箱、電視、洗碗機等 |
| 6. 活動傢俱及軟裝費用 | 傢俱、窗簾、裝飾品，可以慢慢添 |
表格 5：老屋翻新預算表
如果用每坪 15～20 萬元粗估，一間 28 坪的老屋，翻新費用大約會落在 420～560 萬元以上，實際金額仍要看屋況與需求。
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六、老屋裝修前必懂的法規
室內裝修許可：動到這 4 項要特別注意
依建築法第 77 條之 2與建築物室內裝修管理辦法，供公眾使用建築物，以及內政部認定有必要的非供公眾使用建築物，進行下列室內裝修前，要先申請審查許可（壁紙、窗簾、家具、地毯等黏貼與擺設不算）：
- 固著於建築物構造體的天花板裝修
- 內部牆面裝修
- 高度超過地板面 1.2 公尺的固定隔屏，或兼作櫥櫃使用的隔屏
- 分間牆變更
Ian 陳總監提醒，在台北市、新北市，室內裝修許可幾乎是有裝修行為就會碰到的一張證。申請下來的好處是：鄰居嫌吵打 1999 檢舉時，建管人員到場掃描 QR code，確認合法就會離開；也能避免有人假冒公務員上門，藉機要紅包。
未經許可擅自裝修，依建築法第 95 條之 1，可處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。自家房子需不需要申請，建議裝修前先請設計師或向當地建管單位確認。
陽台外推是違法的
陽台屬於逃生空間，外推一律不合法。舊屋已經外推、但還沒被查報的屬於緩拆，如果現在新做外推，被檢舉就是即報即拆。買屋時要特別留意，本案也是把原本外推的陽台還原。
七、常見問題
Q1：老屋翻新一坪大概多少錢？
依設計師估算，現在每坪約 15～20 萬元以上，不含冷氣、家電和廚具。實際費用會依屋況、坪數和需求而不同。
Q2：老屋翻新要多久？
設計階段約 2～3 個月，工程階段約 4～6 個月，整體期程大約 6～9 個月。缺工缺料，或設計階段來回修改，都可能讓時間拉長。
Q3：預算有限，老屋翻新哪些項目絕對不能省？
基礎工程，尤其是管線和防水。這些做好了，房子才能住得長久；家的風格和軟裝，可以入住後再慢慢添。
Q4：老屋電力不夠用怎麼辦？
老公寓多半只有 60A，建議趁翻新請專業機電技師申請，提升到 75A；家電用量大的話，可以拉到 100A。
Q5：浴室隔間用紅磚還是其他工法比較好？
石膏磚、輕質混凝土灌漿、乾式施工法等都可以做。本案設計師個人偏好紅磚，因為密度高、防水和隔音表現好，失敗率低；白磚則比較不建議。
Q6：老屋裝修一定要申請室內裝修許可嗎？
要看建築物類型。供公眾使用建築物，以及內政部認定有必要的建築物，只要動到天花板、內部牆面、超過 1.2 公尺的固定隔屏，或變更分間牆，就需要申請。建議裝修前先請設計師協助確認。
Q7：找綠設計師翻新老屋有什麼不同？
綠設計師會留意建材成分和分級，更重視室內甲醛、TVOC 等問題。施工過程有第三方抽查，最後還有 SGS 到現場檢測，讓屋主住得更安心。
八、老屋翻新，從看不見的基礎開始
圖片來源：康築創意綠生活
從這個 40 年老屋翻新案例可以看到，不規則屋型、滿屋斜樑、暗房衛浴都不是死路，關鍵在於前期把平面想清楚，並把預算優先留給管線、防水這些看不見的基礎工程。與其一開始就把錢花在昂貴的裝飾上，不如先確保水電和防水做到 20 年後都沒問題！至於家的風格與溫度，入住後再慢慢添就好。
如果你也正準備翻新老屋，建議先了解流程與預算，再找懂老屋、也重視綠裝修的設計師一起規劃！
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